不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いと注意ポイント

不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いと注意ポイント

契約不適合責任とは、不動産などを売却するときに売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正により、これまでの瑕疵担保責任が見直され、「瑕疵」という文言は「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められました。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや注意点について解説します。
新潟市中央区・東区周辺の不動産売却をご検討中の方も参考にしてみてください。

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不動産売却における契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約の履行において、商品の種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負う責任のことです。
あらゆる売買契約で使われるもので、2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任に変わって登場しました。

不動産売却における契約不適合とは

個人の不動産売却においては、主に中古住宅や土地の「品質」が対象になるでしょう。
中高住宅であれば雨漏りや水漏れ、土地の場合は土壌汚染や不要な埋設物、引き渡された土地の面積が契約上の面積と違うなどというケースが考えられます。
ただし、契約不適合責任が問われるのは「契約内容と異なる場合」です。
不動産においては売買契約書に、売却する不動産の状況や契約の条件をしっかりと明記しておくことで、責任を問われるリスクを減らすことができるでしょう。

契約不適合責任の内容

購入した商品に不具合があった場合に買主は、契約不適合責任を負う売主に対して、履行の追完請求(修補請求)、代金の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使をすることができます。
ただし、これらの請求には期限があり、不適合を知ったときから1年以内の通知が原則となります。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任はどう違う?

契約不適合責任と瑕疵担保責任とでは次のような違いがあります。

売主への請求内容

瑕疵担保責任では契約解除と損害賠償の請求のみでしたが、契約不適合責任では追完請求と代金減額請求もできるようになりました。

権利行使の期限制限

瑕疵担保責任では、買主が不具合を知ってから1年以内に権利を行使しなければならないとされていましたが、契約不適合責任では1年以内に「通知」をすれば足りるとしたうえ、売主が契約不適合につき悪意または重過失であった場合には期間制限はなしとされました。
このように、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで売主の責任は重くなり、買主にとっては中古住宅をより安心して購入しやすくなったわけです。
トラブルを防ぐために売主としてもっとも注意すべき点は、売買契約書の特約・容認事項と物件の現状を適合させることでしょう。

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まとめ

不動産の売却前にしっかりと物件の状態を確認し、気になる部分はすべて書きだしておくと良いでしょう。
新潟市中央区や東区で不動産売却をご検討中でしたら、私たち「新潟空き家110番」にお任せください。
買い手が付かないのでは、と売却に踏み切れない不動産のご相談も承っております。

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