新潟市の不動産売却｜事故物件の告知義務とは？基準とトラブル防止策
「実家で身内が孤独死してしまったことがある」
「新潟市にある空き家の売却では、過去の出来事をどこまで伝えるべき？」
不動産売却を検討する際、このような「告知義務（心理的瑕疵）」について悩まれる方は少なくありません。
「正直に伝えたら売れなくなるかもしれない」
「でも黙っていたら法律違反になるのでは？」
と不安になるお気持ちはとてもよく分かります。
今回は、国土交通省のガイドラインを踏まえた告知義務の基準や、告知が必要な期間、トラブルを防いでスムーズに売却するコツをわかりやすく解説します。
このブログは音声でもお楽しみいただけます。
Created By ondoku3.com
そもそも不動産売却における「告知義務」とは？
事情を知りながら告知せず売却した場合、買主から契約解除や損害賠償請求、売買代金の減額請求を求められるリスクがあります。
売主様ご自身を守るためにも、告知義務を正しく理解しておくことが重要です。
どこまで伝えるべき？国のガイドラインによる判断基準
2021年に国土交通省が「人の死」に関する告知義務について明確なガイドライン（『人の死の告知に関するガイドライン』）を策定しました。
基準の概要は以下のとおりです。
原則として「告知義務がない」ケース
・自然死・病死・老衰
・日常生活の中での不慮の事故死（自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）
自宅で看取られた場合や、日常の不慮の事故で亡くなられた場合、原則として告知の必要はありません。
原則として「告知義務がある」ケース
・自死（自殺）
・他殺（事件）
・特殊清掃が必要となった孤独死・孤立死（発見が遅れ、遺体の腐乱等により臭気や汚れが生じた場合）
これらはいわゆる「心理的瑕疵（心理的抵抗感）」が強い事案とみなされるため、売買においては告知が必須となります。
売買の場合、告知義務は何年続く？
たとえ10年・20年が経過していたとしても、近隣住民の記憶に残っていたり、ネット上で噂されていたりする場合、買主にとっては重大な関心事となります。
「昔のことだから大丈夫だろう」と自己判断で伏せてしまうのが一番危険です。
年数が経っている場合でも、まずは不動産会社へ正確に事実を共有することが大切です。
新潟市で訳あり・事故物件を売却するための3つの解決策
「告知義務がある物件は、新潟市ではもう売れないのではないか」と諦める必要はありません。
事情や立地に応じて最適なアプローチがあります。
① 建物を解体して「更地」として売却する
新潟市内（中央区、西区、東区などの住宅街）では、土地を探している子育て世帯やハウスメーカーが多くいらっしゃいます。
建物があると心理的抵抗を感じる方でも、「解体した更地であれば気にならない」という購入希望者は非常に多いです。
② 適正な価格設定で「仲介」募集する
事情を明記した上で、相場よりも手頃な価格設定にすることで、リノベーション前提の個人の方や、賃貸用戸建てとして運用したい投資家からの需要を見込むことができます。
条件に納得した上で購入してもらうため、後々のトラブルの心配もありません。
③ 不動産会社による「現状直接買取」
「近所の方にあまり知られたくない」
「解体費用などの手出しをかけずにそのまま手放したい」
という場合は、不動産会社の直接買取が適しています。仲介と比べて販売活動期間を短縮でき、スピーディーな売却・現金化が可能です。
新潟市での売却相談は、にいがたの不動産㈱地産地消へ
告知事項のある不動産の売却は、まず事実を正確に共有することが大切です。
最初に状況を正しく把握することで、
・どこまで告知が必要か
・建物を解体・修繕するべき
かなどを整理し、余計な費用やリスクを抑えた売却方法をご提案できます。
「話しにくい事情がある」という方もご安心ください。
誰にも言えずに放置してしまっている新潟市内の空き家や実家がございましたら、決して気負わず、まずはお気軽にご相談ください。
秘密厳守で、売主様にとって負担の少ない方法を一緒に考えます。
