古家付き土地は解体してから売るべき？新潟市の不動産売却で大切な判断ポイント

古家付きの土地を売却しようと考えたとき、売主様からよくいただくご相談の一つが、

「古い建物があるので、解体して更地にしたほうがいいでしょうか？」

というものです。

長年住んでいない建物や、老朽化が進んだ住宅がある場合、建物がないほうが売れやすいのではないかと考える方もいらっしゃると思います。

また、解体費用がかかるのであれば、先に解体業者へ見積もりを依頼して、早めに更地にしておこうと考える方もいるかもしれません。

しかし、私たち不動産会社としては、解体するかどうかを決める前に、まずは不動産会社へ相談していただきたいと考えています。

今回は、新潟市で古家付き土地の売却を検討されている方に向けて、不動産会社と一緒に考えることの大切さについてお話しします。

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古家付き土地を売却する場合、大きく分けると次の2つの方法があります。

・古家を残したまま売却する

・建物を解体して更地にしてから売却する

一般的には、更地にしたほうが土地の形状や広さが分かりやすく、購入を検討する方にとってもイメージしやすいというメリットがあります。

一方で、解体には費用がかかります。

木造住宅なのか、鉄骨造なのか、建物の大きさや立地条件によっても解体費用は変わりますし、建物を壊してみて初めて分かる問題が出てくることもあります。

また、古い建物であっても、リフォームやリノベーションを前提に購入したいという方がいるかもしれません。

売却する土地によっては、建物を残したままのほうが買主様の選択肢が広がる場合もあるのです。

最初から「古い建物だから解体する」と決めてしまうのではなく、どのような方に購入してもらうのかを考えることが大切です。

解体を検討する際に、もう一つ考えておきたいのが費用と売却価格の関係です。

例えば、建物の解体に150万円かかったとします。

更地にすることで土地が売れやすくなったとしても、売却価格が150万円以上高くなるとは限りません。

もちろん、地域や土地の条件によっては、更地にすることで購入希望者が増えたり、売却活動を進めやすくなったりするケースもあります。

しかし、解体費用をかけたからといって、必ずしも売却価格にその費用を上乗せできるわけではありません。

大切なのは、次のような点を総合的に考えることです。

・古家付きで売却した場合の想定価格

・更地にした場合の想定価格

・建物の解体費用

・埋設物が見つかった場合の追加費用

・売却までにかかる期間

こうした点を比較することで、どの方法が売主様にとって良い選択なのかが見えてきます。

解体業者は基本的に解体工事の専門家です。

建物をどのように解体するか、どのくらいの費用がかかるかという点について詳しい一方で、その土地をどのような条件で売却するのが良いかという判断は、不動産売却の視点から別に考える必要があります。

例えば、

・古家付きで購入希望者がいる土地なのか

・更地にすると購入希望者が増えそうなのか

・土地の形状や接道状況から、どのような建物を建てられるか

・隣地との境界や越境など、売却前に確認すべき問題

こうしたことは、解体工事だけを考えていても見えてきません。

不動産会社に相談することで、土地の市場性や購入希望者のニーズ、売却価格などを踏まえたうえで、解体するべきかどうかを検討できます。

不動産会社に相談した結果、更地にして売却する方針になった場合には、次に解体業者を選ぶことになります。

このとき、工事内容や追加費用の条件などを確認することが大切です。

特に注意したいのが、建物を解体して初めて分かる埋設物の存在です。

例えば、

・古い建物の基礎

・コンクリート片やガラ

・昔の配管

・浄化槽

・その他の地中埋設物

こうしたものが見つかった場合、撤去や処分のために追加費用が発生する可能性があります。

そのため、見積もりの段階で、追加費用が発生するのはどのような場合なのかを確認しておくことが重要です。

また、不動産会社が解体業者と連携していれば、解体後の土地の状態や売却活動への引き継ぎもスムーズに進めやすくなります。

例えば、解体後に土地の状況を確認したり、売却に必要な写真を撮影したり、購入希望者に土地の状態を説明したりすることもできます。

解体工事だけで終わるのではなく、その後の不動産売却まで見据えて進めることが大切です。

私たちも、売却のご相談をいただいた物件について、解体が必要と判断した場合には、地域の事情や現場をよく知る解体業者さんに相談することがあります。

過去に取引した業者さんであれば、現場の状況や地域特有の事情について相談しやすく、問題が起きた場合にも連携を取りやすいというメリットがあります。

解体工事については解体業者の専門的な知識が必要ですし、土地の売却については不動産会社の視点が必要です。

それぞれの専門性を活かしながら進めることで、売主様が安心できる売却につながると考えています。

まずは不動産会社に物件を見てもらい、土地の状況や市場性、売却価格などを総合的に判断したうえで、解体するかどうかを決めていただきたいと思います。

新潟市で古家付き土地の売却や、土地を更地にすることをご検討中の方は、解体業者へ依頼する前に、ぜひ一度ご相談ください。

物件全体を見ながら、売主様にとってより良い売却方法をご提案いたします。