新潟市で遺産の不動産売却を考えていますか 相談先や進め方を分かりやすく解説

相続不動産売却を始める前に必要な手続きと基本知識

相続不動産の売却を検討する際、まず押さえておきたいのが「相続登記の義務化」です。2024年４月１日から、相続人が不動産の取得を知った日から３年以内に登記をしなければならず、正当な理由なく期限を過ぎると１０万円以下の過料が科せられます。また、改正前に相続して登記がまだの不動産も対象となり、最長で2027年３月31日までに手続きをする必要があります。こうしたルールは新潟市も含む全国に適用されます。

次に「遺産分割協議」の進め方についてです。不動産をどの相続人が取得するかを定めるには、相続人全員による話し合いが必要で、協議がまとまればその内容を書面化した「遺産分割協議書」を作成します。協議書には相続人の氏名や取得内容、署名押印が必要です。登記の際には、この協議書のほか、被相続人の戸籍（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍や印鑑証明書などが求められます。

さらに「相続放棄」の制度についても知っておきましょう。不動産を含む相続財産を受け取りたくない場合、被相続人の死亡を知った日から３か月以内に家庭裁判所へ申し出て手続きを行う必要があります。相続放棄が認められれば、その方は最初から相続人ではなかった扱いとなり、相続登記の義務も消失します。

以上のように、相続登記の義務化、遺産分割協議、相続放棄という三つは、相続不動産を売却するうえで非常に重要な基本知識です。これらを正しく理解しておくことで、スムーズに次のステップへ進むことが可能になります。

新潟市の相続不動産を売却する際の流れと注意点

新潟市で相続した不動産を売却する際には、まず査定を受けることが出発点です。査定には主に「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は履歴データ等に基づく簡易評価で比較的短期間（数日程度）で結果が出る一方、訪問査定は実際に現地を確認するため、数日から1週間程度かかることが一般的です。机上・訪問の両方を活用することで、査定の精度が高まります。

査定結果をもとに、不動産会社の査定根拠（類似物件の取引事例、建物の劣化状況、立地の特性など）をしっかり確認することが重要です。信頼できる査定とは、根拠が明示されており、公正な市場価値に近い範囲で提案されていることを指します。売却の意思決定にあたっては、査定結果だけでなく、ご自身の希望スケジュールや資金計画との兼ね合いも慎重に検討することをお勧めします。

また、相続した実家などが空き家となっている場合には、新潟市内で「特定空き家」に認定されるリスクに注意が必要です。「特定空き家」に認められると、固定資産税の住宅用地特例がはずれ、税額が最大で６倍に跳ね上がる可能性があります。さらに、市からの改善指導に従わないと、行政代執行による強制解体とその費用請求が行われる場合もあります。こうした事態を避けるためにも、早期に売却や活用の対応を検討されることが望ましいです。

このように、査定を正しく理解し、空き家の管理状況を踏まえて早めに判断を進めることで、不必要なトラブルや負担を避けることができます。

相続不動産売却にかかる税金とお得な制度

相続された不動産の売却に際しては、税負担や制度を正しく理解することで、節税効果を高め安心して手続きを進められます。

譲渡所得税の計算は、まず「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」とし、さらに税率を乗じて算出します。税率は所有期間によって異なり、短期（5年以下）は約39.63％、長期（5年超）は約20.315％です。相続の場合、被相続人の取得日からの所有期間を用いるため、長期に該当しやすい傾向があります。

「相続空き家の3,000万円特別控除」制度を活用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく軽減できます。たとえば譲渡所得が1,000万円なら、控除により非課税となります。

ただし、制度の併用には注意が必要です。例えば「取得費加算の特例」と「空き家特例」は選択適用で、同時には利用できません。一方、自己居住用財産の3,000万円控除などは併用可能な場合もあります。

また、印紙税も譲渡契約書にかかる実費として発生します。印紙税額は売買金額に応じて異なり、契約金額が一定額を超えると数万円から数十万円となる場合があります。電子契約では印紙税が不要となることもあるため、形式について確認しておくと安心です。

早めの対応が重要な理由と相談のすすめ

相続した不動産をできるだけ早く整理したほうがよい理由は、大きく三つに分けられます。

まず、築年数が経過したり空き家のまま放置したりすると、建物の劣化や資産価値の下落につながりやすくなります。また、放火や侵入、地域住民とのトラブルなどのリスクも潜んでいます。こうした状況を回避するためにも、早めに状態を確認し、改善策を講じることが重要です（空き家のリスク）。

次に、相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産を相続したことを知ってから３年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料の対象となります。さらに、相続放棄を検討する場合は相続を知ってから３か月以内、相続税申告は10か月以内に対応が必要です。これらの期限を守るためにも、早めの対応が欠かせません。

最後に、不動産や相続に関する手続きは内容が複雑なことが多く、専門家へ早期に相談することで安心して進めることができます。たとえば、司法書士なら登記手続きや書類の整備を支援してくれますし、税理士であれば税務面での対策、トラブルが予想される場合は弁護士への相談も選択肢になります。専門家による助言を早く受けることで、適切なスケジュールと手続きが確保できます。

まとめ

新潟市で相続不動産の売却を検討されている方に向けて、必要な手続きや基本知識、売却の流れ、税金や利用できる制度、そして早めに対応すべき理由について解説しました。手続きを怠ることで資産価値の減少や余計な税負担につながることもあり、早めの相談がとても大切です。分かりやすく現在の流れやリスク、利用可能な支援についてまとめましたので、不安や疑問がある方はぜひ専門家に相談し、後悔しない売却へ一歩踏み出してください。