新潟市で不動産を相続したら何が必要？売却や費用の基本をわかりやすく解説

相続した不動産の売却でかかる主な費用と概要

相続した不動産を売却する際には、まず相続登記が必要になります。相続登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％が一般的な目安です。たとえば評価額が1,000万円であれば、約4万円の税金が必要です。専門家に依頼する場合の司法書士報酬は5万～10万円程度が目安となります。

売却には、仲介手数料、印紙税、抵当権の抹消費用などがかかります。仲介手数料は、不動産価格に応じて法律で上限が定められており、たとえば価格が800万円以下の場合は「30万円＋消費税」が上限です。800万円を超える場合は段階別計算となり、たとえば1,000万円の物件では上限が約39.6万円（税込）となります。

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる費用で、売買価格に応じて数千円から数万円です。軽減措置も適用され、たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の取引では1万円の印紙税がかかります。

抵当権が設定されている場合は抹消手続きが必要で、登録免許税は不動産1件につき1,000円、土地と建物あわせて2,000円程度です。司法書士に依頼する場合の報酬は1万～3万円程度が相場です。

なお、新潟市における不動産売却相場の傾向としては、地域によって上下しますが、買取では迅速な売却が可能な一方で市場価格より低くなりやすいのに対し、仲介による売却では時間がかかるものの、納得のいく価格で売れる可能性が高い傾向があります。

相続した不動産売却で注意すべき税金のポイント

相続した不動産を売却する際に特に注意しておきたい税金のポイントを、わかりやすくご説明いたします。

まず、譲渡所得税の計算方法と税率についてご案内します。譲渡所得とは「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求められ、そのうえで税率を乗じて税額が決まります。所有期間が被相続人が取得した日から５年を超える場合、長期所有として税率は約２０．３１５％となり、５年以内の短期所有では約３９．６３％です。

次に、「取得費加算の特例」についてご説明いたします。これは、相続から一定期間内（相続開始日の翌日から３年１０か月以内）に相続した不動産を売却した場合、相続税を取得費に一部加算できる制度です。この制度を活用することで譲渡所得が減り、譲渡所得税の負担を軽減できます。

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります：

上記はいずれも必要な条件です。

さらに、「空き家を売却する場合の３,０００万円特別控除」についても触れておきます。これは、要件を満たす空き家を売却した際に、譲渡所得から最大３,０００万円を控除できる制度です。ただし、取得費加算の特例とこの控除は併用できないため、どちらか、より有利な制度を選択する必要があります。

以上が、相続した不動産売却で注意すべき税金のポイントです。どの制度を選択すべきか判断が難しい場合は、早めに専門家へご相談いただき、最適な節税につなげていただくことをお勧めいたします。

相続不動産の名義変更や手続きを進める際の費用

相続した不動産の名義変更（相続登記）にかかる費用は大きく三つの構成要素に分けられます。まず、司法書士へ依頼する報酬ですが、全国的に自由化されており事務所によって異なります。一般的な相場としてはおよそ５万円から１５万円程度が多く、平均額は６万円台前半という結果もあります。

次に、登録免許税という国への法定費用です。これは不動産の固定資産税評価額に対して０．４％を掛けた額となります。例えば評価額が1,000万円であれば登録免許税は4万円となります。

最後に、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの取得にかかる実費です。戸籍謄本が１通あたり約４５０円〜７５０円、また住民票や登記事項証明書等も同程度の費用がかかり、これらの取得費用は数千円から一万円程度にまとまることが一般的です。

これら三つをまとめると、相続登記にかかる費用の目安は以下のようになります：

また、相続手続きを一括でパック料金として依頼できる場合もあります。例えば、新潟県内の相続手続きをまとめたパックでは、遺産分割協議書の作成や戸籍収集、不動産の名義変更（司法書士手数料込み）がセットになって約１５万４千円（税込）という料金例もあります。

さらに、相続登記に加えて相続人調査や預貯金名義変更など、不動産以外の相続手続きを合わせて依頼する場合、追加の費用がかかります。たとえば、遺産分割協議書作成のみで２万７千円から、不動産登記変更は別途見積りなど、業務を分ける形式での料金設定もあります。

費用を抑えるためのポイントとスケジュール管理

相続した不動産を売却する際に費用負担を少なくするには、まず売却前にかかる費用をしっかり把握し、資金計画に織り込むことが欠かせません。具体的には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用などを早めに見積もることで、後々の資金不足を防ぐことができます。

節税制度を活用する際には、期限を意識したスケジュール管理が重要です。たとえば「相続税の取得費加算の特例」は、相続開始日の翌日から起算して相続税申告期限（原則10か月）からさらに3年以内、つまり合計で３年10か月以内に売却契約を締結することが必要です 。また、「空き家に係る3,000万円特別控除」は、原則として相続開始日の翌日から3年を経過する年の12月31日までの売却が要件となります 。どちらの制度も併用はできないため、売却時期や控除額の比較検討が求められます。

さらに、専門家への相談は早めに行うことが大切です。税理士や司法書士に相談することで、制度適用の可否や書類準備の効率化、費用見積もりなどの具体的な準備をスムーズに進められます。役所手続きや税務申告の日程、書類収集のタイミングも含めた年間スケジュールを立てておくと安心です。

まとめ

相続した不動産の売却に関しては、さまざまな費用や税金が発生するだけでなく、手続きやスケジュール管理にも注意が必要です。主な費用には仲介手数料や登記費用、印紙税などがあり、税制優遇や特例を活用することで、負担を軽減できる場合もあります。また、名義変更や必要書類の準備といった作業を円滑に進めるためには、早めの資金計画と専門家への相談が重要です。安心して不動産売却を進めるためにも、事前準備をしっかり行い、落ち着いて手続きに取り組みましょう。