新潟市不動産　親の不動産売却手続きは何から始めるべき？高齢者施設入居前の準備も紹介

高齢者施設入居に伴って実家が空き家になるときに知っておきたい基本ポイント

高齢のご両親が高齢者施設に入居され、その結果、実家が空き家になるケースは少なくありません。こうした空き家は、放置しておくと様々な問題が静かに、しかし確実に発生します。まず、固定資産税や都市計画税などの税金は所有している限り毎年発生し、とくに「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されると、税負担が最大で六倍に跳ね上がることがあります。さらに行政から勧告を受けても対応しない場合、強制的な解体や代執行にかかる費用を請求される可能性があります

防犯面でもリスクが高まります。人が住んでいない住宅は換気や清掃などの日々のメンテナンスが行われず、湿気やカビ、害虫が発生しやすくなり、建物の劣化を早めます。また、空き巣や放火、不法侵入などの標的になりやすく、犯罪や近隣への迷惑の温床になりかねません

加えて建物の劣化は資産価値の低下にもつながります。築年数が進むほど資産価値は年五～七パーセントずつ下がることもあり、適切に管理されない空き家は売却時に買い手がつきづらくなるなど、不利な状況になりがちです。また、固定資産税の住宅用地特例が適用されないことで税負担が増し、売却の際には負担感がさらに増すこともあります。

実家の所有者が元気なうちに進めるべき事前準備と意思確認

親の判断能力がしっかりしているうちに、不動産売却に備える事前準備は、とても大切です。

まず、親御さんご自身の意思を確認し、「将来どうしたいか」「いつ売るのか」「売却したお金をどう使いたいか」などを明確にしておくことが重要です。判断能力が低下してからでは、望んだとおりの処置が難しくなる可能性があります。

続いて、制度を活用した備えとして、代表的なものには「家族信託」と「任意後見制度」があります。「家族信託」は、親御さんが信頼できるご家族に財産管理権をあらかじめ託しておく仕組みで、将来、認知症などで判断能力が衰えても、裁判所の許可がなくとも不動産の売却や管理を進めることが可能になります（一部制限はありますが、柔軟な対応ができます）。一方「任意後見制度」は、親御さんが元気なうちに、公正証書によって後見人を指定しておき、判断能力が低下した時に、指定した後見人が生活や財産管理、施設の入退所手続きなどを代理で進められる仕組みです。

さらに、実家の名義や登記情報、必要書類の確認も欠かせません。例えば、登記簿謄本（登記事項証明書）を法務局で取得して所有名義を確認し、相続登記や名義変更が済んでいるかどうかを確認することが出発点です。不動産の売却には、権利証（登記済証）や印鑑証明書、戸籍謄本、住民票などが必要になります。これらを事前に整理しておくだけでも、手続きがスムーズになります。

以下の表に、準備すべき主要項目をまとめました。

このように、親御さんが元気なうちに意思を確認し、制度や書類の準備を進めておくことで、将来の手続きが格段に安心して進められます。

実家売却に伴う手続きと税金のポイント

実家を売却する場合、譲渡所得の計算から税金の発生、必要書類や手数料など、実務的に理解しておくべき事項が多くあります。以下に、重要な点を分かりやすく整理してご紹介いたします。

まず、譲渡所得の計算式は以下のとおりです。「譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除」です。取得費には購入時の代金や手数料、相続登記に伴う費用などが含まれます。譲渡費用には仲介手数料や測量費用など、売却に直接かかった費用が該当します。所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低く抑えられます。 

税制上の優遇として、売却益から最大3000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」があります。親が施設に入られて誰も住まなくなった場合でも、売却が居住の廃止から３年目の12月31日までに行われれば、この特例の適用対象となります。 

一方、相続で取得した実家の場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度もあり、一定の要件を満たすと適用可能ですが、子どもが売却する場合には自宅としての居住実態がないと適用できないケースもあります。 

実務面では、以下のような手続きと書類の準備が必要となります。また、費用も発生しますので、以下の表でご確認ください：

上記の費用や手続きは、売却の際の負担となるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。必要書類には、譲渡所得の申告時に用いる「譲渡所得の内訳書」や取得費を証明する契約書・領収書などがあり、確定申告での対応が必要となります。 

譲渡所得の申告方法としては、確定申告期間内に税務署へ提出する必要があります。売却損が出た場合には、税金が戻る可能性もあるため、忘れずに手続きを行ってください。 

空き家後の実家をどうするか、売却以外の選択肢とその留意点

実家が売れず空き家になった場合、「賃貸・リース・空き家バンク活用」「解体して更地にする」といった選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを把握することが大切です。

以下、各選択肢について詳しくご説明します。

１．賃貸・リース・空き家バンクを利用する方法では、地方自治体が運営する「空き家バンク」制度を通じて、賃貸希望者や移住希望者とのマッチングが可能です。制度によっては、改修工事費や家財処分費、解体費用に対する補助金が支給されるケースがあります（例：栃木市では改修費最大５０万円、解体補助最大５０万円など、飛騨市では改修費最大２５０万円など）。また、サブリース（第三者に一括賃貸する仕組み）を活用することで、手間をかけずに賃貸運営を進められる選択肢にもなります。ただし、耐震・法的基準の確認や、地域条例・管理規約による制限（民泊など）には注意が必要です。

２．解体して更地にすると、建物の維持管理の負担がなくなりますが、解体費用の負担が発生します。また、住宅用地の特例が外れ、「非住宅用地」として固定資産税・都市計画税が高く課税される可能性があります。具体的な例では、土地評価額２０００万円の場合、所有時は税負担が約１５万円だったものが、更地にすると約３４万円となり、差額は１８万円ほど高くなる試算もあります。

３．維持し続ける選択肢では、一時的に決断を先送りできます。ただし、年間の維持費用は地域や状況により異なりますが、一般的には１０万～３０万円が目安です。内訳としては、固定資産税・都市計画税（５万～１５万円）、管理費（換気や草刈りなど、５万～１０万円）、修繕費（漏水対応など）です。また、空き家の増加により全国的に供給過多となっている現状もあり、売却が困難なケースも増えています。

すなわち、売却以外の選択肢を検討する際は、維持負担や税負担、地域の需要や将来の家族の可能性も含め、総合的に判断することが重要です。

まとめ

親が高齢者施設へ入居する際の実家売却には、空き家となった場合のリスクや資産価値の低下など注意すべき点が多くあります。元気なうちに意思確認や必要書類の準備を進めることで、いざというときも手続きがスムーズに進みます。税金に関する優遇措置を活用すれば負担を減らせる可能性もあります。売却以外にも活用方法はありますが、家族の将来や管理の負担も考えて最適な選択をしましょう。