【新潟市】土地と建物の名義が違う不動産は売却できる？「話が通じない」と諦める前の解決策

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です。

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「新潟市にある実家の土地を売りたいけれど、建物が別の人の名義になっている…」

「建物の所有者に買い取りの相談をしてみたけれど、話が通じなくて進まない…」

新潟市内（中央区沼垂や東区、中央区の下町エリアなど）の古くからある地域では、このような「土地と建物の名義人が異なる（底地・借地）」のトラブルが非常に多く見られます。

売りたいのに売り方が複雑で、相手方との交渉に疲れて諦めてしまいそうになっていませんか？

結論から言うと、土地と建物が別名義であっても、売却する方法はあります。 

ただし、一般的な不動産売却とは異なり、専門的な知識と「法的なアプローチ」が必要です。

今回は、新潟市でこのような複雑な不動産を所有している方に向けて、具体的な売却方法と、関係がこじれてしまった場合の対処法を解説します。

そもそも、土地と建物の名義がバラバラの不動産（底地・借地）は、なぜ売却が難しくなるのでしょうか。理由は大きく分けて3つあります。

• ①買い手が見つかりにくい 

• 土地だけを買っても、上に他人の建物が建っていれば、買い主は自由に家を建て替えたり使ったりできません。そのため、一般の個人が買ってくれる可能性は極めて低いです。

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• ②銀行のローンが通りにくい 

• 権利関係が複雑な不動産は、銀行が担保としての価値（担保評価）を低く見積もるため、購入希望者が住宅ローンを組めないケースがほとんどです。

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• ③名義人同士の「感情のもつれ」が起きやすい 

• 「昔からの付き合いだから」「親の代からの約束だから」と、契約書がないまま土地を貸し借りしているケースも多く、いざ売却の話をすると「追い出されるのか！」と相手方が頑なになってしまうトラブルが後を絶ちません。

複雑に見える「別名義」の不動産ですが、以下のいずれかの方法で解決・売却を目指すのが一般的です。

① 土地と建物を「セット」にして一緒に売る（一番理想的）

土地の所有者（あなた）と建物の所有者が協力し、第三者に同時に売却する方法です。買い主は「普通の土地・建物」として購入できるため、相場通りの価格で高く売ることができます。

② 建物の所有者に「土地（底地）」を買い取ってもらう

建物の名義人に土地を買い取ってもらえば、相手にとっては「名実ともに自分のマイホーム」になるため、メリットが大きい提案です。

③ 土地の所有者が「建物（借地権）」を買い取る

逆に、あなた（土地の所有者）が建物（借地権）を買い取り、建物を解体して更地にしてから売却する方法です。

④ 自分の「土地（底地）」だけを専門業者に売る

「相手が話し合いに全く応じてくれない」「もう関わりたくない」という場合の最終手段です。地主としての権利（底地）だけを、専門の買取業者に売却します。相場より売却価格は下がりますが、相手と一切交渉せずに手放せるメリットがあります。

ご自身で建物の所有者のところへ足を運び、「建物を買い取らせてほしい」「土地を買ってくれないか」と交渉される方は多いです。しかし、これが原因で関係が悪化してしまうケースが非常に多いのが現実です。

相手が感情的になっていたり、法律の知識がなかったりすると、「いくら正論を伝えても話が平行線になる」か、最悪の場合トラブルに発展してしまいます。

不動産会社でも「揉め事の交渉」はできない？

ここで注意したいのが、「不動産会社なら代わりに揉め事を解決してくれるのでは？」という誤解です。

実は、法律（弁護士法）により、弁護士資格を持たない不動産会社が、報酬を得て「揉めている相手と法的な交渉をすること（非弁行為）」は禁止されています。

 相手方が明確に拒絶している、あるいは金銭トラブルに発展している場合、一般的な不動産会社では対応しきれないのが実情です。

「相手と話すだけでストレスが溜まる」「どこに相談していいか分からない」という方は、まずは以下の専門窓口へ相談し、解決の糸口を探ることをおすすめします。

• 新潟県弁護士会（法律相談センター） 

• 相手方との立ち退き交渉や、借地契約の解除など、法的なトラブルが絡む場合は弁護士への相談が最も確実です。

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• 法テラス新潟 

• 経済的な負担を抑えつつ、法的トラブルの解決に向けたアドバイスや、専門家（弁護士・司法書士）の紹介が受けられます。

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• 新潟市の中央区役所などの「市民相談」 

• 定期的に弁護士等による無料法律相談を行っています。まずは現状を整理したいときに向いています。

新潟市沼垂エリアをはじめ、歴史のある街並みほど、こうした「土地と建物の名義違い」の課題を抱えている方は多くいらっしゃいます。

放置しておくと、次の世代（子供や孫）にさらに複雑な相続トラブルを引き継ぐことになってしまいます。

「うちの土地の場合は、どの方法がベストなんだろう？」

「相手と揉めずに手放すには、まず何から始めればいい？」

そうお悩みの方は、まずは権利関係がどうなっているか（契約書の有無や登記の状態）を整理することから始めましょう。

当社の不動産売却相談では、売主様の現在の状況を丁寧にヒアリングし、法的な手続きが必要な場合は信頼できる専門家（弁護士・司法書士）と連携しながら、最適な売却ルートをご提案いたします。

「何から手をつけていいか分からない」という方も、まずは一度お気軽にご相談ください。