新潟市不動産　高齢者施設の資金はどう準備する？不動産現金化の選択肢も紹介

高齢者施設の入居に必要な資金と現金化の背景

高齢者施設に入る際には、「入居一時金」と「月額利用料」が主な費用として必要です。全国の住宅型有料老人ホームでは、入居一時金の平均が約59万6千円、中央値が約5万1千円とされています。また、月額利用料の平均は約13万9千円、中央値が約12万6千円です。特に、サービス付き高齢者向け住宅では、入居一時金の平均が約25万6千円、中央値が約10万8千円、月額利用料は平均約16万8千円、中央値が約15万3千円となっています。

さらに、全体の相場としては、入居一時金が最大で1,380万円、月額費用では1か月あたり16万8千円から35万4千円まで幅があります。こうした幅の広さは、施設の種類や提供サービス、立地などによって大きく異なることを示しています。

一方で、年金や預貯金だけでは入居費用が賄いきれないケースも増えています。例えば、厚生年金の平均受給額は約14万6千円、国民年金は約5万6千円にとどまり、月額利用料を賄えるとは限りません。そのため、不動産を現金化し、まとまった資金を確保する必要性が高まっています。

以下の表は、高齢者施設の費用相場の一部をまとめたものです。

こうした費用を前提に考えると、年金収入や預貯金のみでは不足が見込まれるため、不動産を現金化して必要資金を整えることが現実的な選択肢となっています。

不動産を現金化する主な方法と特徴

高齢者施設への入居に向けて、不動産をご自身の資産として活用しながら、まとまった資金を得る方法として、主に三つの手段が挙げられます。まず、「不動産売却による一括現金化」は、所有する不動産を売却して現金を得る最もシンプルな方法です。この方法は、売却代金を受け取ったあと、その資金を自由に使える点で最大のメリットがあります。ただし、所有権が移転するため住み続けることはできず、新たな住まい探しが必要になる点にご注意ください。

次に、「リバースモーゲージ」は、ご自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者がご存命の間は利息のみを返済し、亡くなった後に不動産を売却して元本を完済するタイプの仕組みです。所有権は維持され、リフォームも可能な場合が多いですが、担保評価額の50〜70%程度の融資に限られ、契約には推定相続人の同意が必要となります。金利は年2.5〜3％が目安です（2025年2月時点）。

最後に、「リースバック」は、自宅を一度売却して売却代金を得たうえで、同じ場所を賃貸として住み続ける方法です。売却代金は利息なしで自由に使え、住み慣れた場所に住める利点がありますが、売却価格は時価の60〜80%程度となる傾向があり、家賃も発生する点をご理解ください。

それぞれの方法は、資金の受け取れる額、住み続けられるかどうか、金利や家賃の有無などに違いがあります。ご自身の希望する生活スタイルや優先したい条件に応じて、最適な手段を選ばれることが大切です。

各手段を比較して考えるポイント

不動産を「売却」「リバースモーゲージ」「リースバック」の三つの手段を、高齢者施設への入居資金の確保という視点から、それぞれ「資金調達のスピードと額」「生活の自由度」「今後への備え」という観点で比べてみます。

「売却」はまとまった資金を早く確保でき、相続も可能になるため、自由度と安心を重視する方に向いています。また、実際に売却して現金化し、入居一時金を支払った事例も報告されています（例：評価額6,000万円のマンションを売却し、1,800万円の入居一時金を活用）

「リバースモーゲージ」は借入なので自宅を残したまま資金が得られますが、返済は亡くなった後の自宅売却によって行われるため、将来、相続人に何も残らない可能性があります。また、融資額は自宅の評価額に対して50～60％程度と限定的です

「リースバック」は売却と同時に現金化し、その後も住み続けられるのが大きな魅力です。ただし、家賃を支払い続ける必要があり、長期的には支払総額が融資額を上回る可能性もある点には注意が必要です（例：売却代金1,500万円に対し家賃年120万円なら12年以上で支払額が上回る）

それぞれ手続きの流れとしては、「売却」なら査定→媒介契約→売却手続き、「リバースモーゲージ」なら金融機関や社会福祉協議会への相談と審査、「リースバック」なら事業者との契約と賃貸借開始、という流れになります。相談や準備としては、資金額の試算、不動産評価の把握、金融機関や専門家への相談が基本的な準備事項となります。

将来の生活に配慮するうえで、「長生きリスク」に備えることも重要です。例えば、リースバックでは家賃の値上がりリスクや契約条件の変更、「リバースモーゲージ」では評価額の下落による融資中断の可能性などがあります。また、認知症などで判断能力が低下した後には、不動産の処分や資金調達が困難になる場合もあるため、元気なうちに準備を進めておくことが大切です。

高齢者施設入居を支える資金計画の立て方

まずは、希望する施設にかかる費用を正確に把握することが、資金計画を立てる第一歩です。入居一時金や月額利用料は施設によって大きく異なりますが、おおまかな目安として、民間の介護付き有料老人ホームでは数百万～数千万円の前払い金と、月額10万円～30万円程度の利用料が必要になることが多いです。さらに特別養護老人ホームなどの公的施設では、月額は5万円～15万円程度で済む場合もありますが、人気が高く、すぐに入れないケースも少なくありません。このように、初期費用と毎月の支出がどれほどになるのかをまず整理することが重要です。

次に、ご自身が現在保有している金融資産や収入構成を整理します。たとえば、預貯金・退職金の残高、不動産（売却可能な資産としての評価額）、配当や年金収入、あるいは家賃収入など、資産や収入源を明確にして、無理のない範囲で資金計画を立てましょう。特に不動産については、市場価格よりやや低めで見積もることが安心です。

そのうえで、キャッシュフローを見通すことが大切です。入居後の生活費や介護費用はもちろん、退去時や、万が一の際の返還金なども視野に入れておきましょう。可能であれば、専門家（ファイナンシャル・プランナーなど）に相談し、無料の助言やキャッシュフロー表作成のサポートを受けることも有効です。

このように、まずは費用と資産を整理し、次に収支を見通した資金計画を立てることで、高齢者施設への入居に向けて安心して準備を進めることができます。

まとめ

高齢者施設への入居を考える際、まとまった資金が必要になり、不動産の現金化は非常に有効な手段となります。不動産を売却したり、担保や賃貸として活用することによって、それぞれ異なる資金調達の特徴があります。適切な方法を選ぶには、ご自身やご家族の考えや将来の暮らし方も含めて計画を立てることが大切です。不安を解消し安心して高齢者施設での生活を迎えるために、早めの情報収集や専門家への相談もおすすめします。