家を高く売るには？必要書類・費用・税金・失敗しないための注意点

「家を売るときには、どんな書類が必要？」 

「売却にはどのくらいの費用や税金がかかるの？」 

「大切な家を少しでも高く売るにはどうすればいい？」

家の売却を進めるうえで、このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

不動産売却では、事前の準備や価格設定、必要書類の確認がとても重要です。

また、売却価格だけでなく、仲介手数料や税金などの費用も考慮しておく必要があります。

今回は、初めて家を売る方に向けて、必要書類や売却費用、高く売るためのポイント、注意点についてわかりやすく解説します。

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不動産売却では、本人確認や所有権の確認、物件情報の説明などのために、さまざまな書類が必要になります。

代表的な書類を紹介します。

※書類を準備するときの注意点

特に注意したいのが、登記済権利証・登記識別情報です。

これらは所有権に関する重要な書類で、紛失しても通常の再発行はできません。

紛失している場合でも、司法書士による本人確認情報の作成など、一定の代替手続きがあります。

また、印鑑証明書は発行から3か月以内のものを求められることが一般的です。

書類の準備で迷った場合は、不動産会社や司法書士に早めに確認しましょう。

大切な家を売却するなら、できるだけ高い価格で売りたいと考える方が多いでしょう。

ここでは、売却価格を少しでも高めるために意識したいポイントを5つ紹介します。

① 複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって、査定価格や販売戦略は異なります。

そのため、複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく査定の根拠も比較することが大切です。

査定額が高くても、周辺の成約事例と比べて根拠が不十分な場合は注意しましょう。

地域の市場動向を理解し、具体的な販売計画を提案してくれる会社を選ぶことが重要です。

② 売り出し価格を適切に設定する

売り出し価格は、高すぎても低すぎても売却に影響します。

高すぎる価格で販売すると、購入希望者から敬遠され、売却期間が長くなる可能性があります。

反対に、安く設定しすぎると、本来得られたはずの利益を逃してしまうかもしれません。

周辺の成約価格や物件の状態を踏まえて、適切な価格を設定しましょう。

③ 内覧前に掃除と整理整頓をする

購入希望者が物件を見学する際、第一印象はとても重要です。

特に玄関、リビング、キッチン、浴室、トイレなどは清潔感を意識しましょう。

荷物が多い場合は一時的に整理し、部屋を広く見せる工夫も効果的です。

④ 物件の魅力をしっかり伝える

家の魅力は、建物の新しさや広さだけではありません。

例えば、次のような特徴も購入希望者にとって魅力になります。

• ・日当たりや風通しが良い
• ・駐車スペースが広い
• ・収納が充実している
• ・周辺にスーパーや学校がある
• ・交通アクセスが良い
• ・近年リフォームや修繕を行っている
• 
  

不動産会社に物件の魅力を正確に伝え、広告や内覧時にアピールしてもらいましょう。

⑤ 売却を急ぎすぎない

売却を急ぐと、購入希望者からの値下げ交渉に十分対応できない場合があります。

可能であれば、売却希望時期に余裕を持ち、条件の良い購入希望者を待つことも大切です。

ただし、長期間売れない場合は、価格設定や販売方法を見直す必要があります。

不動産会社と定期的に販売状況を確認し、状況に応じて柔軟に対応しましょう。

家を売却するときには、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

仲介手数料や登記費用、税金などが発生する場合があります。

売却後の資金計画を立てるためにも、事前に確認しておきましょう。

★不動産売却で発生する主な費用

① 仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、売買が成立した場合に支払う報酬です。

売買価格が400万円を超える場合、一般的な上限額の計算式は次のとおりです。

【売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税】

例えば、2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は72万6,000円です。

※一般的な速算式による上限額です。実際の報酬額は媒介契約の内容によります。

② 印紙税

売買契約書を作成する際に必要となる税金です。

契約金額に応じて税額が決まり、軽減措置が適用される場合もあります。

③ 登記費用

住宅ローンが残っている場合など、抵当権抹消登記が必要になることがあります。

この際、登録免許税や司法書士への報酬が発生します。

④ その他の費用

物件の状況によって、次のような費用が必要になることもあります。

• ・測量費
• ・境界確定費
• ・建物の解体費
• ・不用品の処分費
• ・ハウスクリーニング費用
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必要な費用は物件によって異なるため、売却前に見積もりを取っておくと安心です。

※不動産を売却したときにかかる税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税などが課税される可能性があります。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）】

取得費とは、購入代金や購入時の諸費用などをもとに計算する金額です。

建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

譲渡費用には、仲介手数料や売買契約書の印紙税など、売却に直接かかった費用が含まれます。

また、所有期間によって税率が異なります。

• 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
• 
  

さらに、マイホームを売却する場合には、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

税金の計算や特例の適用には細かな条件があるため、税理士や税務署に確認しましょう。

初めて不動産を売る場合、知らないうちに損をしたり、トラブルに巻き込まれたりする可能性もあります。

ここでは、売却前に知っておきたい注意点を紹介します。

① 査定額だけで不動産会社を選ばない

査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。

重要なのは、その査定額にどのような根拠があるのかという点です。

過去の成約事例や地域の相場、物件の特徴を踏まえて説明してくれる会社を選びましょう。

② 物件の不具合を隠さない

雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などがある場合は、必ず不動産会社に伝えましょう。

不具合を隠して売却すると、引渡し後に買主とのトラブルにつながる可能性があります。

事前に状況を共有し、契約内容に適切に反映することが大切です。

③ 住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、原則として引渡し時に抵当権を抹消する必要があります。

そのため、売却を検討したら金融機関にローン残高を確認しましょう。

売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要になることがあります。

④ 売却にかかる期間を把握しておく

不動産売却は、査定から引渡しまで数か月程度かかることがあります。

物件の立地や価格、需要によっては、さらに時間がかかる場合もあります。

住み替えや引っ越しの予定がある方は、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

⑤ 複数の不動産会社を比較する

不動産会社によって、得意なエリアや物件の種類、販売方法は異なります。

特に地域密着型の不動産会社は、その地域の購入希望者や市場動向に詳しい場合があります。

会社の知名度だけでなく、地域での売却実績や担当者の対応も確認しましょう。

通常の売却とは異なり、状況によって注意が必要なケースもあります。

◆相続した家を売却する場合

親から相続した実家や空き家を売却する場合は、まず相続登記を確認しましょう。

相続登記が済んでいない場合、原則として売却に必要な所有権移転手続きを進められません。

また、相続人が複数いる場合は、売却について全員の合意が必要になります。

相続した空き家については、一定の要件を満たすと譲渡所得の特別控除を利用できる場合もあります。

◆住宅ローンが残っている家を売却する場合

住宅ローンが残っていても、売却できる可能性はあります。

ただし、原則として売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却価格とローン残高を比較し、金融機関や不動産会社に相談しながら進めましょう。

◆古い家や空き家を売却する場合

築年数が古い家や長期間使用していない空き家でも、売却できる可能性はあります。

建物付きで売却する方法のほか、建物を解体して土地として売却する方法もあります。

ただし、解体費用や固定資産税への影響なども考慮する必要があります。

必ずしも解体した方が高く売れるとは限らないため、建物付きと更地の両方で査定を受けて比較することをおすすめします。

Q1. 家を売るにはどのくらいの期間がかかりますか？

一般的には、査定や売却準備から買主探し、契約、引渡しまで数か月程度を見込むとよいでしょう。

ただし、立地や価格、物件の状態によって売却期間は異なります。

Q2. 家の査定は無料ですか？

多くの不動産会社では、売却を検討している方に向けて無料査定を実施しています。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

まずは自宅の価値を知るために、気軽に相談してみましょう。

Q3. 家の中が片付いていなくても査定できますか？

はい。荷物が残っている状態でも査定を依頼できます。

ただし、室内の状態や設備の状況を確認しやすくしておくと、より具体的な査定につながります。

Q4. 古い家でも売れますか？

築年数が古い家でも売却できる可能性はあります。

建物の状態や土地の立地によっては、古家付き土地として売却する方法もあります。

Q5. 住みながら家を売ることはできますか？

はい。現在住んでいる家に住み続けながら売却活動を行うことは可能です。

購入希望者の内覧に対応できるよう、日程調整や室内の整理整頓を心がけましょう。

Q6. 不動産会社に査定を依頼したら必ず売却しなければなりませんか？

いいえ。査定を受けた後に売却を見送ることもできます。

査定結果を参考にして、売却する時期や方法をじっくり検討しても問題ありません。

新潟市で不動産の売却を検討している方は、地域の市場動向を把握した不動産会社に相談してみませんか？

「今の家がいくらで売れるのか知りたい」 

「相続した実家を売却したい」

「住宅ローンが残っているけれど売却できる？」 

「できるだけ高く売る方法を知りたい」

このようなお悩みも、一つひとつ丁寧にお伺いします。

売却するかどうか決まっていない段階でも構いません。

まずは無料査定や売却相談を通じて、大切な不動産の価値を確認してみましょう。

新潟市の不動産売却は、ぜひお気軽にご相談ください。