新潟市の不動産を相続したら売却はどうする？譲渡所得の税金や手続きも解説
新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の長良です(^^)/
不動産を相続したものの、「税金や費用がどのくらいかかるのか分からない」と感じていませんか。特に新潟市で不動産の相続や売却を考える方にとって、相続税や譲渡所得税などの仕組みは複雑で、初めて経験される方には分かりにくいものかもしれません。この記事では、相続した不動産を売却する際に知っておきたい基本的な税金や費用、その計算方法、適用できる特例や控除、さらに確定申告や納税スケジュールまで、分かりやすく解説します。税金に悩むことなく大切な不動産を安心して引き継ぐための知識をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
相続した不動産を売却する前に知っておくべき基本の税金と費用
相続後に不動産を売却する際には、事前に知っておくべき税金や必要な費用がいくつかあります。まず「相続税」についてです。相続税は、相続が発生した日から10か月以内に、遺産総額から基礎控除（「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」）を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。もしこの期限を過ぎると延滞税などのペナルティが発生するおそれがあるため注意が必要です。
次に「相続登記」に関わる費用として、「登録免許税」が発生します。相続登記とは、不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続きで、その申請に際してこの税金が課されます。また、不動産売買の契約書作成時には「印紙税」もかかります。印紙税は契約書に記載された金額に応じて定められており、たとえば売買代金が4,000万円の場合、契約書1部につき1万円が課されます。
さらに、「譲渡所得税」にあたる税金も忘れてはなりません。譲渡所得税は、以下のような計算式で求めます：
「譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」。取得費には、被相続人が購入した際の代金や相続時に支払った登記費用・登録免許税などが含まれます。譲渡費用には仲介手数料や測量費、印紙税などが含まれます。特別控除については、後続の記事で詳しく扱います。
以下に、本見出しの内容を表にまとめます：
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 相続税（基礎控除・申告期限） | 「3,000万円＋600万円×法定相続人」から控除、10か月以内に申告 | 期限を過ぎると追徴の可能性あり |
| 相続登記（登録免許税） | 名義変更のための登記に必要な税金 | 早めの手続きがおすすめ |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙に課税 | 契約書1部ごとに課税／節税には注意 |
相続不動産の売却にあたっては、これらの税金と費用を漏れなく把握し、予算やタイムスケジュールに反映させることが大切です。
譲渡所得税の税率と所有期間の取り扱いについて
相続した不動産を売却する際、譲渡所得税の税率は「所有期間」の扱いによって大きく異なります。ここでは、所有期間の計算方法、短期・長期譲渡の税率、および住民税や復興特別所得税を含めた合計負担率を具体的に整理します。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下（売却年の1月1日時点） | 約39.63％（所得税30.63％＋住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 5年超（売却年の1月1日時点） | 約20.315％（所得税15.315％＋住民税5％） |
まず、所有期間の計算は「売却した年の1月1日時点」で判断します。この点は実質の所有期間と異なり、年明けまで待つことで「長期譲渡所得」として税率が下がる可能性があります。たとえば、2020年6月取得の場合、2025年中に売却すると短期扱いとなりますが、2026年1月以降であれば長期扱いとなります。
相続による取得の場合、所有期間は「被相続人が取得した日」から通算されるため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得になる可能性が高い点が重要です。たとえば、ご両親が20年前に取得した不動産を相続し、すぐに売却したとしても、所有期間は20年以上と判定されることがあります。
さらに、課税負担を正確に把握するためには、所得税、住民税に加えて「復興特別所得税」を含めて計算する必要があります。短期譲渡所得の場合、所得税に上乗せされる復興特別所得税分を含めると約39.63％、長期譲渡所得では約20.315％となります。
売却時に使える主な税制上の特例と控除制度
相続した不動産を売却する際には、税負担を軽くするために活用できる優れた特例制度がふたつあります。まず「空き家特例」は、被相続人が居住していた家屋や敷地を相続後に売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大で三千万円を控除できます。旧耐震基準の建物であること、被相続人以外の同居がなかったこと、売却価格が一億円以下であることなどが要件となり、令和九年（2027年）まで適用期間が延長されている点も重要です。
次に「取得費加算の特例」は、相続税を支払った方が相続開始から三年十か月以内にその不動産を譲渡する場合に、支払った相続税の一部相当額を取得費として加算できる制度です。これにより譲渡所得が減少し、譲渡所得税や住民税の負担を大きく軽減できます。
ただし、これらの特例は併用できないため、どちらがより有利かを判断する必要があります。以下の表で、特例の主要ポイントを整理しました。
| 特例名 | 主な内容 | 適用期限・要件 |
|---|---|---|
| 空き家特例 | 譲渡所得から最大三千万円控除 | 旧耐震建築、売却価格一億円以下、令和九年までに売却 |
| 取得費加算の特例 | 相続税の一部を取得費に加算 | 相続開始から三年十か月以内に売却 |
どちらの制度も、要件や期限が厳格です。空き家特例では耐震要件や登記の状況、居住の有無などが影響しますし、取得費加算の特例では相続税の申告、納税や遺産分割の確定など、手続きも含めた期限管理が重要です。適用を検討される際には、できる限り早めに専門家へ相談されることをおすすめいたします。
確定申告の必要性と納税スケジュールの注意点
相続した不動産を売却した結果、譲渡所得（売却益）が生じた場合は、翌年の２月１６日から３月１５日までに所得税の確定申告が必要です。譲渡所得がマイナスで損失の場合は申告不要ですが、特例を適用する場合は申告が義務となります。たとえば「取得費加算の特例」や「空き家の特例」等を使う予定であれば、申告をしないと特例が受けられません 。
譲渡所得税は、所得税に加えて住民税および復興特別所得税も含めて納税されます。居住用財産ではない場合でも、住民税の計算に結果を反映させるには、所得税の確定申告を期限内に提出することが重要です。住民税の通知が送られる前であれば申告内容が適用されますが、その後では反映されない可能性があります 。
確定申告を行わなかった場合、以下のようなペナルティが発生します：
| リスクの種類 | 概要 |
|---|---|
| 無申告加算税 | 期限を過ぎてから申告した場合に加算される税金です。 |
| 延滞税 | 納税が遅れた場合に日数に応じて税額が増えます。 |
| 税務署からの照会対応 | 申告漏れや誤りがあると、税務署から照会があり、その対応には時間と手間がかかります。 |
以上のように、誤りなく適切な申告・納税をするためにも、必要な場合には早めの準備を心がけましょう。
まとめ
相続した不動産を売却する際には、相続税や譲渡所得税、印紙税、登録免許税など複数の税金や費用が発生します。所有期間の計算や税率の違い、適用できる税制上の特例は把握しておくと税負担が大きく異なる場合があります。確定申告の要否や納税時期にも注意が必要です。事前に知識を得ておくことで、余計な出費や後悔を防ぐことができます。不明点や不安がある場合は、専門家への相談をおすすめいたします。
